Loyer impayé : procédure d’expulsion 2026

Loyer impayé procédure 2026 : entre commandement de payer, assignation, jugement et trêve hivernale, l’expulsion d’un locataire défaillant prend 12 à 24 mois en France. Voici la procédure étape par étape, les délais réels et les leviers préventifs pour éviter d’en arriver là.

Loyer impayé procédure 2026 : panorama

Un loyer impayé n’est pas une situation rare : 2-3 % des loyers nationaux annuels selon les statistiques 2025. La procédure d’expulsion en France est l’une des plus longues d’Europe : 12 à 24 mois en moyenne entre le premier impayé et la libération effective du logement.

La loi distingue impayé technique (un retard ponctuel résolu rapidement) et impayé chronique (récurrent ou de mauvaise foi). 70 % des impayés se résolvent à l’amiable dans les 3 mois. Les 30 % restants entrent dans la procédure judiciaire avec ses délais incompressibles.

Le bailleur dispose de plusieurs leviers : clause résolutoire dans le bail, garant solidaire, garantie loyers impayés (GLI), procédure d’expulsion. Mais chaque levier a ses conditions et ses pièges. Une erreur procédurale repousse l’expulsion de plusieurs mois.

Commandement de payer : procédure

Le commandement de payer est la première étape obligatoire. Il est délivré par huissier de justice (commissaire de justice depuis 2022), à la demande du bailleur. Il vise les loyers + charges impayés et accorde au locataire un délai de 6 semaines pour régulariser.

Coût 2026 : 200-350 € selon la commune, généralement à la charge du bailleur (récupérable du locataire en cas de jugement favorable). Le commandement doit mentionner le montant exact dû, ventilé loyer + charges, ainsi que la possibilité pour le locataire de saisir la commission de surendettement ou le FSL.

À l’expiration du délai de 6 semaines, si le locataire n’a pas régularisé, la clause résolutoire du bail prend effet automatiquement (à condition qu’elle figure bien au contrat – elle est dans 99 % des baux). Le bailleur peut alors saisir le juge.

Assignation devant le tribunal

Le bailleur fait délivrer au locataire une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection (anciennement tribunal d’instance). Délai entre l’assignation et l’audience : 2-6 mois selon la juridiction (Paris > 6 mois, autres villes 3-4 mois).

L’assignation doit obligatoirement être notifiée à la préfecture deux mois avant l’audience (loi MOLLE 2009). Cette notification permet à l’État d’organiser un éventuel relogement et de proposer des aides au locataire. Sans cette notification, l’audience est annulée et la procédure recommence.

Coût total à ce stade : 800-1 500 € (frais d’huissier + frais de procédure). Toujours récupérables sur le locataire en cas de jugement favorable, mais à avancer. Les bailleurs sans GLI peuvent souscrire une protection juridique en complément (50-150 €/an) pour couvrir ces frais.

Jugement et délais d’exécution

Le juge prononce le constat de résiliation du bail (effet rétroactif au commandement de payer impayé) et l’expulsion. Il fixe un délai grâce supplémentaire au locataire (1 à 24 mois), notamment s’il a entamé des démarches sérieuses pour régulariser ou se reloger.

Le jugement doit ensuite être signifié au locataire par huissier (encore 200-300 €). À partir de la signification, le locataire dispose d’un mois pour quitter les lieux. À l’expiration, le bailleur peut requérir le concours de la force publique pour expulsion effective.

Délai entre la requête au préfet et l’expulsion physique : 2 à 8 mois selon les départements. Paris et Marseille sont les plus longs. Pendant cette attente, le bailleur peut percevoir une indemnité d’occupation (équivalente au loyer + charges) si le jugement le prévoit.

Trêve hivernale 2026

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion physique ne peut être exécutée, sauf relogement assuré ou occupation illégale (squat). Cette trêve hivernale est inscrite dans le Code des procédures civiles d’exécution depuis 1956.

Concrètement, un jugement d’expulsion prononcé en septembre ne peut être exécuté qu’à partir du 1er avril suivant si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux. Cette règle ajoute mécaniquement 5 mois aux délais d’expulsion pour les jugements automnaux.

La trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire : assignation, audience et jugement peuvent intervenir pendant cette période. Seule l’exécution physique de l’expulsion est suspendue. Le locataire reste redevable des indemnités d’occupation, qui constituent un titre de créance pour le bailleur même sans expulsion immédiate.

GLI et alternatives préventives

La Garantie Loyers Impayés (GLI) couvre les impayés à 100 % dès le 2e mois, prend en charge les frais de procédure, et indemnise les éventuels dégâts locatifs. Coût : 2-4 % du loyer annuel selon assureur et profil locataire. Pour un loyer de 1 000 €/mois, comptez 240-480 €/an.

Alternative : Visale, garantie publique gratuite pour les locataires éligibles (étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité). Elle couvre 36 mois de loyers impayés et certaines dégradations. Le bailleur n’avance rien et est remboursé directement par Action Logement.

Stratégie préventive : sélection rigoureuse du locataire (revenus 3× le loyer minimum, garant solide, vérification ressources et identité), bail bien rédigé avec clause résolutoire claire, suivi automatique des paiements avec relances graduées. Immofacto intègre Loyer (suivi automatique impayés + relances mail/SMS) et propose la GLI directement intégrée pour souscription en ligne.