Convocation AG copropriété : obligations 2026

Convocation AG copropriété 2026 : un défaut de procédure (délai, contenu, modalité) entraîne la nullité des décisions votées. Voici les obligations légales du syndic et les contrôles essentiels à exercer par le conseil syndical et les copropriétaires.

Convocation AG copropriété 2026 : règles légales

L’assemblée générale annuelle des copropriétaires doit être convoquée par le syndic au moins une fois par an, dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice comptable. Cette obligation découle de l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courrier électronique recommandé pour les copropriétaires ayant donné leur accord exprès (loi ELAN 2018). En 2026, plus de 60 % des copropriétés acceptent la convocation électronique, accélérant les délais et réduisant les coûts.

Le non-respect des règles de convocation entraîne la nullité des résolutions votées, qui peuvent être contestées devant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant l’AG. Cette nullité fragilise le syndicat et oblige à reconvoquer l’AG, avec coûts et délais supplémentaires.

Délais légaux : 21 jours minimum

La convocation doit être adressée 21 jours au moins avant la date de l’assemblée. Ce délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée (cachet postal de l’envoi + 1 jour ouvré pour l’arrivée chez le destinataire), ou de la date de réception du courrier électronique recommandé.

Si un copropriétaire reçoit la convocation moins de 21 jours avant l’AG, il peut faire annuler les décisions qui le concernent. La pratique recommandée est d’envoyer 30 jours avant pour absorber les délais postaux et permettre les questions préalables.

Cas spécifique : pour une AG modifiant le règlement de copropriété ou décidant de gros travaux, certains experts recommandent un délai de 45 jours pour permettre l’analyse approfondie des documents. Ce n’est pas obligatoire mais limite les contestations en cas de vote serré.

Format et contenu obligatoire

La convocation doit comporter : ordre du jour détaillé, projet de résolutions soumis au vote, documents annexes (devis, contrats, états comptables, rapport du conseil syndical), montant des charges des deux derniers exercices, état hypothécaire, mention de la possibilité d’inscrire des questions complémentaires sous certaines conditions.

Pour chaque résolution, le projet de texte exact doit être communiqué. Une formulation vague (« travaux divers à réaliser ») est insuffisante et peut entraîner la nullité. Le format détaillé : intitulé précis, nature des travaux, devis chiffrés joints, modalités de financement, prestataire choisi.

L’ordre du jour est limitatif : seules les questions inscrites peuvent être votées. Les questions soulevées en séance par des copropriétaires sans inscription préalable ne peuvent faire l’objet d’un vote contraignant. Cette règle protège les copropriétaires absents qui n’auraient pas eu connaissance du sujet.

Ordre du jour et propositions

L’ordre du jour doit suivre la structure : approbation du PV de l’AG précédente, approbation des comptes de l’exercice clos, quitus du syndic, vote du budget prévisionnel, vote des travaux et autres résolutions spécifiques, désignation des membres du conseil syndical, élection du syndic ou renouvellement.

Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. La demande doit être formulée par lettre recommandée auprès du syndic, en respectant un délai de 6 jours avant l’envoi de la convocation (article 10 du décret 1967). Au-delà, le syndic peut refuser et la question sera renvoyée à l’AG suivante.

Conseil pratique au conseil syndical : préparer en amont la liste des questions à traiter et les communiquer au syndic avec délai pour permettre l’inscription. Cette anticipation évite les questions oubliées et fluidifie le déroulement de l’AG.

Vote par correspondance

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, le vote par correspondance est généralisé pour toutes les copropriétés. Le copropriétaire absent peut transmettre son vote au syndic avant l’AG via un formulaire de vote dédié, signé et accompagné des justificatifs d’identité.

Le formulaire de vote doit comporter, pour chaque résolution : pour, contre ou abstention. Une réponse manquante équivaut à abstention sur la résolution concernée. Les votes par correspondance sont décomptés en début d’AG et participent au calcul des majorités.

Avantage majeur : taux de participation aux AG en hausse de 15-20 % depuis la généralisation du vote par correspondance. Cela dynamise la copropriété et évite les blocages liés à l’absentéisme. La signature électronique qualifiée du formulaire de vote a la même valeur que la signature manuscrite.

Cas de nullité et recours

Motifs de nullité fréquents : convocation hors délai (moins de 21 jours), ordre du jour incomplet ou imprécis, absence de documents annexes, défaut de notification à un copropriétaire (oubli, mauvaise adresse), résolution votée non inscrite à l’ordre du jour, défaut de majorité requise.

Le délai pour contester une résolution est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG. Au-delà, la résolution devient définitive même si elle est entachée d’irrégularités. Cette prescription rapide impose la vigilance immédiate.

Recours : action en nullité devant le tribunal judiciaire (procédure ordinaire avec avocat obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots). Coût moyen 2026 : 2 500-5 000 € selon la complexité. Les copropriétés bien gérées privilégient la prévention via outils dédiés. Immofacto Assemblée intègre la convocation conforme, l’ordre du jour structuré, le vote par correspondance digitalisé et l’archivage légal du PV.