Travaux votés en AG : procédure 2026

Travaux votés AG 2026 : selon la nature des travaux, la majorité requise varie de 50 %+1 à l’unanimité. Connaître ces règles évite les contestations et permet de piloter les chantiers avec sécurité juridique.

Travaux votés AG 2026 : règles de majorité

La loi du 10 juillet 1965 définit quatre niveaux de majorité selon la nature de la décision : majorité simple (article 24, 50%+1 des présents), majorité absolue (article 25, 50%+1 de tous les copropriétaires), double majorité (article 26, 2/3 des voix + 50%+1 des copropriétaires), unanimité (article 26-2).

Le piège classique : confondre voix présentes et voix totales. À l’article 24, on compte sur les présents. À l’article 25, on compte sur tous (présents, absents, votants par correspondance). Cette différence change tout le résultat.

Une décision votée avec une majorité incorrecte peut être annulée par le tribunal. Maîtriser ces règles est donc critique pour les copropriétaires actifs au sein du conseil syndical.

Majorités selon nature des travaux

Travaux d’entretien courant (peinture, ravalement, ascenseur) : majorité simple article 24. Quelques copropriétaires présents suffisent à voter, ce qui peut surprendre les absents.

Travaux d’amélioration (création d’un local poubelles, embellissement parties communes) : majorité absolue article 25, avec passerelle vers article 24 si la première AG ne réunit pas la majorité (seconde AG peut alors voter à la majorité simple).

Travaux modifiant la destination de l’immeuble (transformation locale en logement, surélévation, fusion d’appartements) : double majorité article 26, voire unanimité dans certains cas. Les enjeux patrimoniaux justifient ces majorités élevées.

Travaux d’urgence (sinistre, danger immédiat) : pas de vote AG nécessaire. Le syndic engage les travaux et fait approuver les comptes a posteriori. Cette exception protège la copropriété en situation de crise.

Délai de contestation

Tout copropriétaire peut contester en justice les décisions votées en AG dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Au-delà, la décision devient définitive même si entachée d’irrégularités.

Conditions de recevabilité : le copropriétaire doit avoir voté contre la décision, ou être absent et non représenté. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut plus contester (sauf vice du consentement).

Délai très court (2 mois) qui impose la vigilance : recevoir le PV, le lire attentivement, identifier les irrégularités et engager l’avocat dans les 6 semaines pour préparer le recours. Beaucoup de copropriétaires manquent ce délai par négligence.

Recours juridiques possibles

Voie 1 — Action en annulation : devant le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire pour les copropriétés > 10 lots. Coût 2 500-5 000 € selon complexité. Issue : annulation totale ou partielle de la décision.

Voie 2 — Demande d’AG extraordinaire : si 25 % des voix le demandent au syndic, il doit convoquer une AG dans les 6 mois. Cette voie permet de revenir sur une décision sans procédure judiciaire, plus rapide.

Voie 3 — Recours pour excès de pouvoir contre le syndic : si le syndic a dépassé ses prérogatives ou n’a pas respecté la procédure. Voie technique nécessitant un avocat spécialisé en copropriété.

Fonds travaux ALUR

Depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétés > 10 ans doivent constituer un fonds travaux représentant au moins 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds finance les travaux votés sans appels de fonds supplémentaires immédiats.

Le fonds est alimenté par chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes, en plus des charges courantes. Il appartient à la copropriété et reste dans la trésorerie même en cas de vente d’un lot.

Avantage : permet de lisser les gros travaux dans le temps. Inconvénient : trésorerie immobilisée. La gestion du fonds est tracée par le syndic et figure dans les comptes annuels.

Travaux d’urgence et délégation

En cas d’urgence (incendie, fuite majeure, péril imminent), le syndic peut engager les travaux nécessaires sans attendre une AG. Il informe le conseil syndical et fait approuver les comptes lors de la prochaine assemblée.

L’urgence s’apprécie au cas par cas : risque imminent pour les personnes ou le bâti, et l’attente d’une AG aurait aggravé la situation. Le juge peut censurer une décision d’urgence abusive.

Délégation préventive : l’AG peut autoriser le syndic à engager certains travaux récurrents (entretien chaudière, ascenseur, sécurité incendie) sans nouveau vote chaque année, dans la limite d’un budget pré-approuvé. Pour suivre les travaux votés, Immofacto Assemblée centralise les PV d’AG, les budgets et les ordres de service aux entreprises.