La loi Climat et Résilience de 2021 a posé un calendrier ambitieux d’exclusion progressive des logements les plus énergivores du marché locatif français. Pour les bailleurs — particuliers comme professionnels — l’enjeu est considérable : des milliers de biens risquent de devenir non-louables sans travaux de rénovation, à des échéances qui approchent rapidement.
Comprendre ce calendrier, identifier les biens concernés et anticiper les décisions est désormais une priorité de gestion patrimoniale.
Le calendrier légal des interdictions de location
La loi a établi un retrait progressif des logements énergivores du parc locatif, fondé sur l’étiquette DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) :
2025 : les logements G+ déjà hors marché
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. Les baux en cours signés avant cette date peuvent se poursuivre, mais aucun renouvellement formel ni nouvelle mise en location n’est possible.
2028 : le tour des logements F
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour frappés d’interdiction de mise en location. Cette catégorie représente une part significative du parc locatif privé ancien, notamment dans les zones rurales, les centres-villes de villes moyennes et les immeubles de rapport haussmanniens non rénovés.
2034 : les logements E concernés
L’horizon suivant vise les logements classés E à partir de 2034. Cette échéance laisse plus de temps mais mobilise un volume encore plus large du parc.
Qui est vraiment concerné ?
Les bailleurs particuliers avec plusieurs biens
Un propriétaire qui gère cinq appartements en location directe peut avoir deux ou trois logements en classe F ou G sans même en avoir conscience si ses DPE datent d’avant la refonte de 2021 (entrée en vigueur le 1er juillet 2021 avec une nouvelle méthode de calcul). Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2023 et doivent être refaits.
Les agences et gestionnaires locatifs
Pour un gestionnaire de 200 mandats, quelques logements en classe F représentent des revenus de gestion perdus, des propriétaires mécontents et potentiellement des responsabilités engagées si le bail a été reconduit sans vérification du DPE actualisé. La maîtrise du statut énergétique du parc géré est devenue une compétence métier à part entière.
Les SCI et investisseurs
La valeur vénale d’un bien classé F ou G est aujourd’hui structurellement décotée sur le marché. Anticiper les travaux avant l’interdiction permet d’éviter la double peine : perte de loyers + dépréciation de l’actif.
Quelles obligations concrètes pour le bailleur aujourd’hui ?
À la mise en location : Le DPE doit figurer dans l’annonce immobilière (obligation depuis 2022) et être annexé au bail. Le locataire doit en être informé avant la signature.
À chaque renouvellement de bail : Un DPE vieilli de plus de 10 ans doit être refait. Depuis 2021, la durée de validité est de 10 ans — sauf pour les DPE réalisés avant 2018 (valides jusqu’au 31 décembre 2022 seulement) et ceux de 2018-2021 (valides jusqu’au 31 décembre 2024).
En cas de travaux d’amélioration : Un nouveau DPE peut être réalisé pour attester du changement de classe — utile pour sortir un bien de la catégorie F avant 2028.
Sanctions : Un bailleur qui met en location un logement G après janvier 2025 s’expose à une action en justice du locataire pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer. Le régime de sanctions est amené à se durcir au fil du calendrier.
Stratégies d’anticipation pour les bailleurs et gestionnaires
Audit énergétique du parc
Avant tout investissement, il faut savoir exactement où se situe chaque bien. Un audit énergétique (distinct du DPE, obligatoire pour les logements F et G mis en vente depuis 2023) donne une vision des travaux prioritaires et de leur impact attendu sur la classe DPE.
Priorisation par rentabilité
Tous les logements F ne méritent pas le même traitement. Un appartement de 25 m² en zone tendue avec un loyer marché élevé justifie un investissement en isolation bien plus facilement qu’une maison de campagne à faible valeur locative. La décision doit être analysée logement par logement.
Travaux efficaces pour changer de classe
Les travaux les plus efficaces sur le classement DPE sont généralement : l’isolation des combles (gain de 1 à 2 classes fréquent), le remplacement du système de chauffage (passage d’une chaudière fioul à une pompe à chaleur), et l’isolation des murs par l’extérieur pour les maisons individuelles. Un audit énergétique professionnel chiffre précisément le retour attendu.
Aides disponibles
MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) et les prêts à taux zéro (éco-PTZ) restent les principaux leviers de financement. Les montants et plafonds évoluent chaque année — se référer aux barèmes en vigueur au moment de la décision.
Gérer le suivi DPE de son parc avec un logiciel
Pour un gestionnaire avec plusieurs dizaines de mandats, suivre manuellement les dates d’expiration des DPE, les classes énergétiques et les échéances réglementaires devient rapidement impossible sans outil dédié.
Immofacto intègre le suivi des diagnostics immobiliers — dont le DPE — dans la fiche de chaque bien. Le logiciel signale les DPE proches de l’expiration, identifie les logements concernés par les prochaines interdictions et centralise les documents pour chaque dossier. À l’approche de 2028, cette visibilité devient un avantage opérationnel direct : le gestionnaire peut alerter ses clients propriétaires en amont, proposer un plan d’action et éviter de se retrouver avec des biens vacants non-louables.