Pré-état des lieux : checklist bailleur 2026

Pré-état des lieux : avant l’entrée du locataire, ce check-up détaillé du bien sécurise la suite. Photos, relevés, équipements : voici la checklist exhaustive pour un état des lieux d’entrée sans contestation possible.

Pré-état des lieux : pourquoi le faire

Le pré-état des lieux n’est pas une obligation légale, mais une bonne pratique qui sécurise toute la relation locative. Il s’agit d’un check-up détaillé du bien réalisé avant l’entrée du locataire, avec photos datées et relevés précis.

Avantages : preuve incontestable de l’état initial du bien, base solide pour l’état des lieux d’entrée contradictoire, identification des travaux à réaliser avant l’entrée, sécurisation du dépôt de garantie.

Pour un bailleur sérieux, le pré-état des lieux est l’investissement de 2-3 heures qui évite des litiges potentiels de plusieurs milliers d’euros à la sortie. La rigueur en amont compense largement le temps consacré.

Checklist pièce par pièce

Entrée et couloirs : sols (parquet, carrelage, lino), murs (peinture, papier peint), portes (serrures, poignées), interrupteurs, prises, plafond, luminaires.

Cuisine : éléments de cuisine (placards, plan de travail, robinet), plaques de cuisson, four, hotte, frigo (si meublé), sols, murs (carrelage de crédence), prises spécifiques, ventilation.

Salle de bain et WC : sanitaires (lavabo, douche, baignoire, WC), robinetterie, joints (silicone), revêtements, ventilation, prises (norme étanchéité), miroir, étagères.

Chambres et séjour : sols, murs, plafonds, fenêtres et volets, prises, interrupteurs, radiateurs (état général + thermostat), placards intégrés.

Extérieurs (terrasse, balcon, jardin) : sols, garde-corps, mobilier de jardin si meublé, état des plantations, accès, sécurité.

Photos et preuves : règles

Prendre des photos haute résolution de chaque pièce sous plusieurs angles : vue d’ensemble + détails (interrupteurs, prises, joints, robinetterie, sols). Compter 30-50 photos minimum pour un T2, 80-150 pour une maison.

Horodatage automatique : la plupart des smartphones intègrent la date/heure dans les métadonnées EXIF. Vérifier que ce paramètre est activé. En cas de litige, ces métadonnées font preuve. Stocker les photos sur un cloud sécurisé (Google Photos, iCloud, Dropbox) avec sauvegarde locale.

Vidéo complémentaire : un tour complet du bien en vidéo de 5-10 minutes, commenté, est un complément puissant. Difficilement contestable car il montre l’enchaînement spatial. Stocker comme les photos.

Vétusté vs dégradations locatives

La vétusté est l’usure normale due au temps et à l’usage normal du bien. Elle est à la charge du bailleur. Exemples : peinture jaunie après 8 ans, parquet rayé légèrement après 5 ans, robinetterie remplacée après 15 ans.

Les dégradations locatives sont les détériorations imputables au locataire (mauvais usage, négligence). Exemples : trou dans une porte, brûlure sur le plan de travail, joints noircis non entretenus, casse de carrelage.

Barèmes de vétusté : la jurisprudence applique des grilles de vétusté qui réduisent la responsabilité locataire selon l’âge du dernier remplacement. Exemple : peinture refaite il y a 5 ans, à refaire = 50 % à la charge locataire, 50 % bailleur (vétusté).

Applis recommandées 2026

Apps dédiées état des lieux : Edl.fr (50 €/EDL), Plair (gratuit avec compte pro), Locatout (39 €/EDL), Immopad (à partir de 9 €/mois). Toutes proposent : modèles standardisés, photos avec géolocalisation et horodatage, signature électronique, génération PDF prêt à signer.

Solution intégrée : Immofacto Bail inclut le module état des lieux numérique avec checklist pré-construite par type de bien, photos avec horodatage, signature électronique du bailleur et du locataire, archivage RGPD. Tout est lié au bail dans la base de données.

Pour les portefeuilles importants (5+ biens), l’intégration native évite les doubles saisies et la perte de cohérence entre les états des lieux et les baux. Le pré-état des lieux est rangé dans le dossier du bien et accessible à tout moment pour préparer l’EDL d’entrée puis de sortie.

Intégration dans le process Immofacto

Le pré-état des lieux Immofacto se fait en 30-60 minutes via mobile : checklist guidée pièce par pièce, photos prises directement dans l’app, commentaires vocaux ou textuels par item. Le résultat est consolidé en PDF horodaté.

Étape suivante : l’EDL d’entrée du locataire reprend le pré-état des lieux comme base, avec validation contradictoire en présence du locataire. Les écarts sont notés. Le locataire signe électroniquement, le PDF final est archivé dans son dossier.

À la sortie, l’EDL de sortie se compare automatiquement à l’EDL d’entrée pour identifier les écarts. Les barèmes de vétusté appliqués automatiquement aident à calculer la part éventuelle à retenir sur le dépôt de garantie. Cette automatisation supprime 80 % des litiges potentiels.